アウルプロパティ代表 尾藤弘子の不動産情報

コラム

家賃滞納の話

家賃が払えない!そんな場合に、大家さんがすぐに出ていきなさい!と言えるのでしょうか?

答えはNOです。

信頼関係の破壊の法理※が認められないと、契約解除できません。

※ 信頼関係の破壊の法理=「高度な信頼関係を基礎とする継続的契約において、一方の当事者の投下資本の回収の利益を保護するため、他方の当事者からの一方的な契約の解約を『当事者間の信頼関係が破壊された』場合にのみ認める」という判例の考え方  (ウィキペディア)

大家さんとの信頼関係を著しく破壊させるような行為とは、主に3つです。

①少なくとも3カ月以上の家賃の滞納がある
②滞納家賃を催促しても支払わない
③今後も家賃の滞納が続くと予想される

家賃を5日~7日以内(相当な期間)に支払ってください。
と、家賃を支払うのに足る準備期間を添えて、催促することとされています。

家賃の支払い催促なしに契約解除できる。
という特約も法律上有効とされていますが、突然解除されたら経済的弱者とされている借主の地位が非常に弱くなってしまうので、信頼関係が破壊した時に限るという考えに判例は至っています。

実際は、家賃の支払い催告は不動産会社にとってやりたくない仕事の一つです。

やりたくない催促の仕事を放置してしまっている某会社があったそうですが、家賃が回収できるできない関係なく、催促したかしないか?結果だけチェックする仕組みをつくったことで、何千万円という家賃滞納分を回収できたそうです。

塵が積もれば山となるの一つの事例でした。

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